La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société dont l’objet est purement civil à la différence des sociétés commerciales, ce qui implique qu’une SCI ne peut avoir un objet commercial.
La SCI est soumise aux dispositions des articles 1845 et suivants du Code civil, lesquels traitent de la gérance, des rapports entre associés, et avec les tiers, de la prise de décisions et du retrait d’un associé.
La SCI est une forme de société qui s’adresse en particulier aux personnes physiques ou morales, qui souhaitent se constituer ou gérer un patrimoine immobilier, déjà existant dans le second cas.
Par rapport aux limites et contraintes de l’indivision, la SCI est attractive sur le plan de sa gestion mais aussi et surtout sur le plan fiscal afin d’organiser la succession d’un patrimoine immobilier.
Afin de pouvoir pleinement profiter de la souplesse et de la flexibilité du fonctionnement de la SCI, il faut cependant en amont bien prévoir la rédaction des statuts, étape obligatoire et primordiale à la création de la SCI.
SCI familiale : avantages et les inconvénients
Lorsqu’on la compare à l’indivision, la SCI en se montrant plus souple offre un moyen de gestion du patrimoine beaucoup plus efficace. Des règles de majorité correctement définies au moment de la rédaction des statuts de la SCI immobilière familiale limitent considérablement les risques de blocage décisionnel. Les règles de l’indivision, bien qu’assouplies ces dernières années, en exigeant l’unanimité des indivisaires, entrainent en effet souvent des blocages en matière d’entretien et donc de pérennité du patrimoine immobilier. Au-delà de cette souplesse avantageuse, la SCI :
- Offre un cadre solide pour un achat, une construction ou une gestion en famille.
- Instaure un régime d’indivision claire entre héritiers.
- Facilite la transmission de l’immeuble entre concubins.
- Organise la transmission en cas de succession dans la SCI familiale.
- Organise très clairement la gérance du patrimoine.
- Organise la répartition entre nus-propriétaires et usufruitiers.
- Offre de nombreux avantages fiscaux (transmission de parts tous les 6 ans, droits de succession et calcul des plus-values avantageux).
Les nombreux avantages d’une SCI familiale ont pour corolaires quelques inconvénients dont les futurs associés doivent avoir conscience au moment de la création de la SCI familiale :
- Une réflexion poussée en matière de règles de vote et de majorité.
- Un formalisme légal incontournable (assemblée, procès-verbaux et comptabilité).
- La responsabilité illimitée des associés au sein d’une SCI.
- L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés en cas de bénéfices si la SCI familiale sert à la location.
Spécialistes de l’immobilier et juristes sont unanimes : la SCI familiale possède des avantages et des inconvénients. Les avantages l’emportent largement.
Par son fonctionnement, la SCI familiale offre aux familles un cadre aujourd’hui bien maitrisé par les juristes. C’est la solution à privilégier pour gérer, développer et transmettre un patrimoine immobilier en famille.